BİNA VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ - Deneme Sınavı - 11

Çözüm: ve denetime ilişkin bilgi, teori, kavram, model ve yaklaşımların dikkat ve özenle uygulamaya götürülmesi sürecidir. Yönetime ilişkin bilgi, teori, kavram, model ve yaklaşımların uygulamaya götürülmesinin direkt ilgili olduğu konunun adı yönetim kültürüdür.

Anagayrimenkulün kat irtifakı yönetiminde finansman;  Bir toplu yapının kurulmasında ve anagayrimenkulün varlığını devam ettirebilmesinin her aşamasında para kaynağına yani finansmana gereksinim vardır. Bu durum da, finansmanı anagayrimenkulün yönetiminde en kritik ve vazgeçilmez faktörlerinden biri haline getirmektedir.

Yönetim süreci planlamayla başlar, örgütleme ve yöneltme ile birlikte koordinasyon ve denetimle sona erer. Yönetim sürecinin başından sonuna dek söz konusu olan tüm işlevler yönetimin işlevleri olarak adlandırılır.

Planlar çeşitli yönlerden bölümlendirilebilir. Bunlar: 1. Nitelikleri açısından a. Stratejik planlar b. Yönetsel planlar.

Yöneltmeyi daha tutarlı ve etkin kılacak buyrukların taşıyacağı özellikler şunlardır: 1. Buyruğun yerine getirilebilir ve akla uygun olması gerekir. Koşullar buyruğun yerine getirilebilmesi için uygun olmalı ve istenen işin yapılması için uygun olmalı ve istenen işin yapılması için gerekli ortamın ve araçların elverişli kılınması gerekir. 2. Buyruk açık ve anlaşılır olmalıdır. Buyrukların açık, kesin, eksiksiz ve amacın yanlış anlaşılmasına yol açmayacak biçimde düzenlenmesi gerekir. 3. Buyruk tam olmalıdır. İşin yapılması ile ilgili eksik bir nokta bırakılmamalıdır. Buyruğu kimin yerine getireceği, buyruğun yerine getirilmesi için nelerin gerektiği bilinmelidir. 4. Buyruk, yapılan hizmetle ilgili olmalıdır. 5. Etkin bir buyrukta, buyurganlıktan çok işbirliği havası bulunmalıdır. 6. Buyruk verilirken bu buyruğun nedeni açıklanmalıdır. 7. Buyruk, insan kaynaklarını özendirici biçimde düzenlenmelidir. 8. Buyruğun uygulanması her zaman izlenmelidir.

Vaziyet planı: Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların (Blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumunu, varsa özel yol, yeşil saha spor tesisleri gibi ortak yerlerinin açıkça gösterilmesi ve Belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.

Kat irtifakı, buna konu olan arsanın; • tamamiyle yok olması   • üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi  • kamulaştırılması  ile kendiliğinden sona erer. Ayrıca, kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre; • beş yıllık sürenin geçmesiyle • kat mülkiyetine çevrilmesi ile sona erer. Kat mülkiyetine çevrilmesiyle: Kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilmekle sona erer. Kat
irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir. Tamamlanmış bir yapının kat, daire,
iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına
kullanmaya elverişli olanlar üzerinde, o gayrimenkulun maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.
Kat irtifakı kaldırıldığında, tapu kütüğündeki kayıt silinir.

Sözleşme; kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulmasına esas resmi senettir

Bağımsız bölüm; anagayrimenkulun ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, KMK kanun
hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine denir.

Eklenti; bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere denir.

Ortak yerler; anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma
veya faydalanmaya yarayan yerlerine denir.

Ana yapı; yalnız esas yapı kısmına denir.

Günümüzde yönetim işlevleri beşe ayrılarak ele alınmaktadır. Bunlar;
Planlama
Örgütleme
Yöneltme
Koordinasyon
Denetim

Planlar çeşitli yönlerden bölümlendirilebilir. Bunlar:
1. Nitelikleri açısından
a. Stratejik planlar
b. Yönetsel planlar
2. Süreleri açısından
a. Kısa süreli planlar
b. Orta süreli planlar
c. Uzun süreli planlar
3. Kullanım biçimleri açısından
a. Tek kullanımlı planlar
b. Sürekli planlar
4. Teknik yapıları açısından
a. Değişmez planlar
b. Değişken planlar
5. Kapsamları açısından
a. Genel planlar
b. Anagayrimenkulün tüm bölümleriyle ilgili planlar

Planlar çeşitli yönlerden bölümlendirilebilir. Bunlar:
1. Nitelikleri açısından
a. Stratejik planlar
b. Yönetsel planlar
2. Süreleri açısından
a. Kısa süreli planlar
b. Orta süreli planlar
c. Uzun süreli planlar
3. Kullanım biçimleri açısından
a. Tek kullanımlı planlar
b. Sürekli planlar
4. Teknik yapıları açısından
a. Değişmez planlar
b. Değişken planlar
5. Kapsamları açısından
a. Genel planlar
b. Anagayrimenkulün tüm bölümleriyle ilgili planlar

Etkin Bir Yöneltme Sisteminin Koşulları

1. Takım ruhunun geliştirilmesi gerekir. İnsan kaynaklarının anagayrimenkulün amacıyla
bütünleştirmeli, insan kaynaklarının küme olarak ve tek olarak ayrı davranışlarda bulundukları
göz önünde tutulmalı; anagayrimenkulle bütünleşme yönünde güdülemeye gidilmelidir. Bunun
için insan kaynaklarının iyi tanınması, etkinliği engelleyecek niteliksiz ve yeteneksiz insan
kaynaklarının anagayrimenkulden uzaklaştırılması ya da başka çalışma alanlarına kaydırılması
gerekir.
2. Yönetici, kişiliği ve davranışlarıyla örnek olmalıdır.
3. İnsan kaynağı ve anagayrimenkul arasındaki ilişkiler yakından tanınmalıdır.
4. Etkili bir denetim sistemi kurulmalı, verilen buyrukların yerine getirilip getirilmediği, uygulama
sonuçları kesinlikle izlenmelidir.
5. Yönetici, insan kaynaklarıyla sık sık toplantılar yapıp, onlardan yazılı ve sözlü raporlar
almalıdır.
6. Yönetici, ayrıntılar içinde boğulmamalıdır.
7. İnsan kaynaklarının birlik, özveri ve çalışma isteği canlı tutulmalıdır.
8. İnsan kaynaklarına anagayrimenkul içinde yetenek ve becerilerine uygun düşen görevler
verilmelidir.
9. İnsan kaynaklarının yanlışlarının hoşgörüyle karşılanması ve yetişmeleri için yardımcı olunması
gerekir.
10. Yöneltme ile ilgili çevre çok iyi kavranmalıdır. Anagayrimenkulün özelliğine göre yöneltme
işlevi yürütülmelidir.
11. Etkin bir ödüllendirme ve cezalandırma sistemi kurulmalıdır.
12. Anagayrimenkule katılmanın sınırları iyi çizilmelidir. Yetki ve basamaklaşmanın bozulması ve
etkisizleşmesi sonucunu doğuracak katılmadan kaçınılmalıdır.

Koordinasyon genelde dörde ayrılarak incelenir:
1. Basamaksal (Dikey) Koordinasyon: Yöneticinin kendisine bağlı hizmet görenlerle sağladığı
işbirliği ve uyum basamaksal koordinasyondur. Yönetici, insan kaynakları üstünde yetki ve
yaptırım gücünü kullanarak iç bütünlüğü sağlar. Yapı büyüdükçe, denetlenecek ast sayısı arttıkça basamaksal koordinasyon da zorlaşır.
2. Yatay Koordinasyon: Aynı basamakta yer alan çeşitli bölümler, birimler, organlar ve kişiler
arasında kurulan koordinasyondur. Örneğin maliklerin kendi aralarındaki koordinasyon, hizmet
görenlerin kendi aralarındaki koordinasyon bu türdendir. Bu koordinasyon anagayrimenkullerde
büyük öneme sahiptir. Örneğin, kapıcılık hizmeti görenlerin, kapıcılık hizmetleri çabalarının uyumlaştırılmasıdır.
3. Gönüllü Koordinasyon: Otorite yerine çalışanların gönüllüğü temeline dayanır. Anagayrimenkulün ortak amaçları çerçevesinde kendiliğinden bir koordinasyon oluşmaktadır.
Birbirine danışan, birbiriyle uyum sağlamak için bir araya gelip, düzenlemeler yapan çeşitli
düzeydeki kişilerin koordinasyonu anagayrimenkul için olumlu bir ortam yaratır.
4. Dış Koordinasyon: Anagayrimenkulün dış çevre ile uyumlu ve dengeli ilişkiler oluşturma çabalarına dış koordinasyon adı verilir. Çevreden yalıtılmış bir anagayrimenkulün etkin yaşatılması söz konusu değildir. Anagayrimenkul, ekonomik, toplumsal, kültürel, teknolojik ve hukuksal çevre ile değişik düzeylerde ilişkiler kurar. Bu ilişkilerde anagayrimenkulün uyum sağlama çabası göstermesi, anagayrimenkul amaçlarının gerçekleşmesi için de gereklidir.

Sözleşme; kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulmasına esas resmi senettir.

Yönetim işlevleri beşe ayrılarak ele alınmaktadır. Bunlar;

Nitelikleri açısından plan çeşitleri;