BİNA VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ - Deneme Sınavı - 1

Kat malikleri tarafından bağımsız bölümler kiraya verilmesi durumunda, kiralama hizmetlerine ilişkin hazırlanacak belgeler ve uygulamalar şunlardır; • Kira kontratının yapılması • Kira ve depozitonun tahsilatının yapılması veya bankaya yatırılmasının sağlanması • Su, elektrik ve doğalgaz faturalarının takibinin yapılması • Site ortak gider ödemelerinin takibinin yapılması • Kiracının ulaşabileceği acil destek hattının kurulması • Gayrimenkulün tapu işlemlerinin yapılması • Emlak vergi beyannamesinin hazırlanması ve takibinin yapılması • Kiracı tahliye taahhütnamesinin hazırlanması gereklidir.

Temizlik yönetimine ilişkin; blokların günlük temizliği, ortak alanların günlük temizliği, otoparkların temizliği, çöplerin toplanması, sert zeminlerin cilalanması, genel koruyucu temizlik ve ilaçlama, inşaat sonrası genel ve detaylı temizlik, dış cephe cam temizliği, haşere ilaçlama, su deposu temizliği ve baca temizliği gibi çalışmaların yapılması gereklidir.

Teknik yönetime ilişkin uygulamalar şunlardır; • Elektrik, mekanik ve sıhhi tesisat sistemlerinin bakım ve kontrolünün yapılması • Aydınlatma, yangın ve doğalgaz alarm sistemlerinin kontrolünün sağlanması • Merkezi ısıtma ve sıcak su sistemlerinin periyodik bakımlarının gerçekleştirilmesi • Asansörlerin bakım anlaşmaları ve rutin bakımlarının yapılması • Santral ve telefon sistemlerinin bakım ve onarımının sağlanması • Elektrik trafo, jeneratör ve hidroforların bakımının gerçekleştirilmesi • Arıtma sistemleri, su kuyusu, havuz dairesi bakımının sağlanması • Klima sistemleri ve bina otomasyon sistemleri bakımının yapılması • Yangın söndürme tüplerinin periyodik bakımı ve dolumu işlemlerinin yapılması • Diğer işlerin bakım yapım ve kontrolüne ilişkin belgelerin hazırlanması gereklidir.

Güvenlik hizmetine ilişkin hazırlanacak belgeler ve uygulamalar şunlardır: • Risk analizi ve sitenin profilinin çıkartılması • Giriş çıkış kontrolü ve ziyaretçi karşılama • Standart devriye, gözetim ve kontrol • Nokta güvenliği • Kameralı güvenlik, tesis, bina ve çevre kontrol • Günlük, haftalık, aylık denetim ve raporlama

Bütçe yönetim hizmetlerine ilişkin hazırlanacak belgeler ve uygulamalar şunlardır: • Site resmi defterlerinin yıllık noter tasdiklerinin yaptırılması • İşletme projesinde belirtilen avans ve aidatların takip ve tahsilâtı • Bina yönetimi ve 3. şahıslarla ilgili ödemelerin yapılması • Site personelinin tüm yasal işlemleri yapılması ile ücretlerinin ödenmesi • Site gelir ve giderlerinin muhasebeleştirilmesi • Her ay borç alacak çizelgelerinin blok panosunda duyurulması • Kat malikleri ve denetim kuruluna 3 aylık faaliyet raporunun sunulması • Yıllık faaliyet raporunun yıl sonunda genel kurula sunulması • Resmi defterlerin yıl sonunda notere kapattırılması

Konut Yönetimine İlişkin Hizmet Uygulamaları Bağımsız bölüm sahipleri; konut, temizlik, sıhhi tesisat, elektrik tesisatı, boya ve badana, ilaçlama hizmetlerine ilişkin belgeler hazırlamalı ve uygulamalar yapmalıdırlar.

Site sakinlerini bilgilendirme ve site tanıtım el kitabının hazırlanması ve dağıtılması • Web sitesinin kurulması yönetimin şeffaflığının sağlanması • Site yönetim planının değerlendirilmesi ve uygulanması Apartman/Site/Toplu Yapı Yönetimi ile İlgili Belgeler

Kapıcı, kaloriferci veya bahçıvanın; SGK işe giriş bildirgesi ve aylık SGK bildirge ve bordrolarını hazırlamalıdır. SGK’lı işçilerin işe giriş ve çıkışlarında bölge çalışma müdürlüğüne verilecek resmi evrakların hazırlanması gereklidir.

Site yönetiminin yapması gereken hizmet adımları ve bunlara ilişkin hazırlanacak belgeler ve uygulamalar şunlardır:
I. Site sakinlerini bilgilendirme ve site tanıtım el kitabının hazırlanması ve dağıtılması
II. Web sitesinin kurulması yönetimin şeffaflığının sağlanması
III. Site yönetim planının değerlendirilmesi ve uygulanması
IV. Site işletme projesinin yapılması ve tüm kat maliklerine tebliğ edilmesi
V. Yıllık olağan ya da olağanüstü toplantıların düzenlenmesi
VI. Site sakinleri memnuniyet araştırması ve değerlendirmesi
VII. Siteyle ilgili tüm resmi evrakların kabulü, yazışmaların yapılması dosyalanması
VIII. Yıllık faaliyet raporunun hazırlanması ve yıl sonunda genel kurula sunulması gerekir.

Güvenlik hizmetine ilişkin hazırlanacak belgeler ve uygulamalar şunlardır:
Risk analizi ve sitenin profilinin çıkartılması
• Giriş çıkış kontrolü ve ziyaretçi karşılama.
• Standart devriye, gözetim ve kontrol.
• Nokta güvenliği.
• Kameralı güvenlik, tesis, bina ve çevre kontrol.
• Günlük, haftalık, aylık denetim ve raporlama işlemlerinin yapılması gereklidir.
• Resmi defterlerin yıl sonunda notere kapattırılması.

Kat malikleri tarafından bağımsız bölümler kiraya verilmesi durumunda, kiralama hizmetlerine ilişkin hazırlanacak belgeler ve uygulamalar şunlardır;
• Kira kontratının yapılması
• Kira ve depozitonun tahsilatının yapılması veya bankaya yatırılmasının sağlanması
• Su, elektrik ve doğalgaz faturalarının takibinin yapılması
• Site ortak gider ödemelerinin takibinin yapılması
• Kiracının ulaşabileceği acil destek hattının kurulması
• Gayrimenkulün tapu işlemlerinin yapılması
• Emlak vergi beyannamesinin hazırlanması ve takibinin yapılması
• Kiracı tahliye taahhütnamesinin hazırlanması gereklidir.

Ortak yerlerin bozulmasına veya hasarına, daire maliklerinden biri veya o bağımsız bölümden faydalanan veya kullanan kimse kusurlu bir hareketi ile sebep olmuşsa, ortak masraf o daire maliği tarafından ödenir. Eğer diğer bağımsız bölüm malikleri ödemişlerse, yaptıkları ödemeler oranında sebep olan şahsa karşı rücu hakları vardır.

Alış-veriş işleri diğer işlere göre öncelikle yerine getirilir. Çöp toplama işi akşam, bahçe sulama işleri ise sabah ve akşam saatlerinde yapılacaktır.

Kapıcı genel tatil günlerinde çalıştırıldığı takdirde bu günlerin ücreti %100 (yüzde yüz) zamlı ödenir.

Kapıcının yapmakla ödevli bulunduğu görevleri kendisine hatırlatıldığı halde yapmaması, bir yevmiye kesimi, tekerrürü halinde iki yevmiye kesimi yapılır.

Kapıcı, Pazar günleri dışında 7.5 saat hesabı ile haftada 45 saat çalışmaya mecburdur.

Toplantıya Davet Mektubu
Kat Malikleri Kurulu toplantısına davet;
Toplantıya davet öncelikle yönetim planında belirtilen usuller ile yapılır. Yönetim planında toplantı zamanı belirtilmemişse KMK.’nun, md.29/1 e göre her takvim yılının ilk ayı olan Ocak içinde yapılır(senede en az bir kez, olağan kat malikleri kurulu toplantısı). Eğer Ocak ayında yapılmamışsa veya önemli bir sebep çıkmışsa kat malikleri kurulu olağanüstü olarak toplanır. Toplantı tarihinden en az 15 gün önce taahhütlü mektup veya bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir belge ile yönetici tarafından yapılır. Şayet bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa hepsi ayrı ayrı davet edilir. Adresleri belli olmayanlara ilan yolu ile çağrı yapılır. İlk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamamışsa en geç bir hafta içinde 2. toplantı yapılabilir.