Aof Panel

S

Konut ihtiyacını ortaya çıkaran nedenler açısından bakıldığında konut sorunu iki farklı boyutta ele alınabilir. Bunlar nelerdir?

Dar anlamda konut sorunu, bir ülkede yaşayan ailelerin barınma ihtiyaçlarını karşılayacak bir konutun sağlanamaması sorunudur. Bu anlamda sorun, konut açığı ile sınırlanmaktadır. Ancak soruna daha geniş boyutta bakıldığında sorunun kalite, mekan ve altyapı unsurlarını da içerdiği görülmektedir, çünkü kişilerin konuta talepleri gelir düzeylerine bağlı olarak değişir. Geliri yükselen gruplar standardıyüksek konut talep ederler. Bu yönüyle konut talebi süreklilik gösteren bir yapıya sahiptir. O halde konut sorunu bir yönüyle düşük gelirli kitlelerin barınma sorunu olurken, daha geniş anlamda da bireylerin hayal ettikleri mekanlarda yaşayamamaları sorunu olmaktadır.

S

Konut sorununun kökeninde yatan sebep nedir?

Konut sorununun kökeninde kitlelerin ekonomik güçlerine uygun bir çözüm bulunamamasıyatmaktadır. Konut fiyatlarının bireylerin birikimleriyle satın alacakları düzeyde olmaması sorunun çözümünde karşılaşılan en büyük engeldir. Bu engelin aşılabilmesi için bireylerin uzun yıllar boyunca tasarrufta bulunmaları veya tasarruf fazlasına sahip birimlerden tasarrufların belirli bir bedel karşılığında, uygun şartlarda ödünç alınmasına bağlıdır. Bu yöntemin işlerliği ve sorunun çözümüne yapacağı katkıülkelerin ekonomik gelişmişlik düzeyiyle doğrudan ilgilidir. Kurum, kural ve finansman araçlarıyla gelişmiş olan ekonomilerde bireylerin konut edinmesi daha kolay olurken, gelişmiş olmayan ekonomilerde zor olmaktadır. Gelişmiş ülkeler gayri menkul piyasasını kurumsal bir yapıda ele almış ve mevcut ekonomik sisteme entegre etmişlerdir. Gayrimenkul piyasasının diğer piyasalarla, özellikle de sermaye piyasalarıyla bağlantısı sağlanarak sağlıklı gelişimine destek olunmuştur.

S

Konut sorunun çözümüne yönelik oluşturulan politikalarda da zaman içerisinde toplumsal gelişmeye paralel gelişmeler meydana gelmiştir. Düşük gelir seviyesine sahip insanların problemlerine yönelik politikalar yerini tüm gelir seviyelerinin problemi olarak gören politikalara bırakmıştır. Oluşturulan politikalar kapsamında konut sorununun çözümüne destek sağlayan üç unsur bulunmaktadır. Bunlar nelerdir?

Bunlar, arsa, teknoloji ve finansmandır. Bu üç unsurun bir araya getirilmesi sorunun çözüm sürecini hızlandırmaktadır.

Yeniden üretilme imkanı olmayan, zamanla azalma eğilimi gösteren, konut yapımına elverişli, altyapısı hazır arsa miktarının artırılması konut üretimini artırmakta ve şehirlerin modern bir görünüme kavuşmasında etkili olmaktadır. Sorunun çözümüne katkı sağlayan bir başka unsurda kullanılan teknolojidir. Konut inşasında modern teknolojilerin kullanılması daha hızlı, daha ekonomik, daha ucuz konut üretiminin yolunu açmakta ve konut sorununun daha kısa sürede çözümüne destek sağlamaktadır. Üçüncü unsur olan finansman ise ilk iki unsurun sağlanması ile direkt ilgili ve hatta konut sorununun çözümünde kilit bir paya sahip olmaktadır, çünkü konut sorunu büyük oranda finansman sorunudur. Bu açıdan bakıldığında finansman kapasitesi hem birey, hem de ülke açısından ele alınabilir. Bireylerin veya aile fertlerinin tamamının konut sahibi olmak için ödeyebilecekleri para miktarı finansman kapasitelerinin bir göstergesi olurken, ülkenin vatandaşları için belirli standartlara sahip konut edindirme potansiyeli de ülke açısında finansman kapasitenin bir göstergesidir. Gerek birey, gerekse ülke açısından sahip olunan finansman gücü konut sorununun hangi derece de olduğunun da göstergesi olmaktadır.

S

Kurumsal bir yapıya sahip konut finansman sistemlerinin geçerli olduğu ekonomilerde bireyler daha az çaba harcayarak ve daha düşük oranlarda risk üstlenerek konut sahibi olabilmektedirler. Kurumsal yapı ve düzenli işleyen bir sistemin varlığı amaca ulaşma süresini kısaltmaktadır. Amaç, konut sahibi olmayan bireylerin konut edinebileceği ortamı yaratmak olduğuna göre, bunun ön şartı etkin bir konut finansman sisteminin varlığıdır. Böyle bir sistemin varlığı da belirli faktörlere bağlıdır. Bu faktörler nelerdir?

sistemin konut satın alacak düzeyde kredi arz etmesi,
arz edilecek kredilerin ödenebilecek koşullara sahip olması ve
geri ödeme süresinin uzun bir vadeye yayılması

S

Etkin bir konut finansman sisteminin varlığının bağlı olduğu faktörlerden sistemin konut satın alacak düzeyde kredi arz etmesini açıklayınız.

Sistemin konut satın alacak düzeyde kredi arz etmesi: Sistemin konut satın alacak düzeyde kredi arz etmesi, makro düzeyde genel ekonomi ve mikro düzeyde de kredi veren kurumlar açısından ele alınabilir. Ülkede genel olarak tasarruf oranları düşük ve tasarruf açığı söz konusu ise, kredi taleplerinin tamamının finansman kurumları tarafından karşılanması mümkün olamayacaktır. Ülkede gelişmiş bir konut finansman sistemi varsa ve sistem etkin kullanılabiliyorsa, yalnızca yurt içi tasarruflar değil, ihraç edilen menkul kıymetlerin farklı ekonomilerde satışının sağlanmasıyla yeni kaynaklarda piyasaya kazandırılabilecektir. Konuya kredi veren finansman kurumları açısından bakıldığında, tahsis edilen kredi miktarının bireylerin tasarruf oranlarına bağlı olduğu kadar konut fiyatlarının düzeyine de bağlı olduğu görülmektedir. Bireylerin tasarruf oranları yüksekse, diğer bir ifadeyle kendi tasarruflarıyla konut olacak birikime sahip olamamakla birlikte yüksek miktarda tasarrufa sahiplerse, kredi kurumlarından talep edilecek kredi miktarı düşük düzeyde olacaktır. Konutun değerinin tamamına yakın bir oranı değil de, daha düşük bir oranda krediye ihtiyaç duyulması, kredi veren kurumlar açısından da karşılanabilir bir talep olacaktır. Kredi tutarının taşınmazın değerine oranının (kredi tutarı / taşınmaz değeri) düşük olmasıkredi kurumlarının üstleneceği riski düşürecek ve istenilen miktarda kredi arz edilmesini mümkün kılabilecektir, çünkü taşınmazın tamamı kredi kurumu tarafından ipotek edilmektedir. Eğer ülkede konut üretimi yetersizse ve bu yetersizlik konut fiyatlarının yükselmesine neden oluyorsa, bireylerin konuta sahip olabilmek için daha büyük miktarlarda kredi talep etmesi gerekecektir. Bireylerin tasarruf oranlarının sabit kalması durumunda kredi tutarının taşınmazın değerine oranı yükselecek ve kredi kurumları fazla risk almamak için belirli kredi taleplerini geri çevirebilecektir.

S

Etkin bir konut finansman sisteminin varlığının bağlı olduğu faktörlerden arz edilecek kredilerin ödenebilecek koşullara sahip olmasını açıklayınız.

Etkin konut finansman sisteminin diğer bir özelliği de arz edilecek kredilerin ödenebilecek koşullara sahip olmasıdır. Eğer konut kredileri konuta ihtiyacı olan bireylerin yerine getirebileceği niteliklere sahip olursa krediye ihtiyacı olanlar açısından bir anlam ifade edebilecektir. İhtiyaç sahibinin ödeme gücünü aşan taksit tutarı veya değişken faiz oranlarının varlığı arz kaynaklarının yeterli olmasına karşın kredi kullanma oranını düşürecektir.İhtiyaç sahibinin sabit faiz oranlarına ve uzun vadeye bakış açısı her zaman olumlu olmaktadır. Bu iki unsur ihtiyaç sahibinin kredi sözleşmelerinde olmasını arzu ettiği iki önemli unsurdur. Fakat bu durum kredi kullandıran kurumlar açısından büyük riskleri ortaya çıkarabilmektedir. Örneğin piyasa faiz oranlarının artması durumunda ortaya çıkacak faiz oranı riski kredi kurumunda kalabilecektir. Bu nedenle günümüzde, modern konut finansman sistemlerinin uygulandığı ülkelerdeki konut kredileri oluşabilecek risk unsurlarının taraflarca ortak paylaşılması amacına göre organize edilmektedir. Bir yandan kredi veren kurumların piyasadaki sürekliliği sağlanırken, diğer yandan da kredilerin geri ödenebilmesi garanti altına alınmaya çalışılmaktadır. Kredi kurumunun amacı taksit ödemelerinin sürekliliğini sağlamak olacağına göre, riskin bir bölümü de kredi kurumu üzerinde bırakılmalıdır. Muhtemel risklerin taraflardan birisi üzerinde bırakılması adil ve sağlıklı bir ticari ilişki olmayacaktır. Bu amaçla günümüzde riskin taraflarca dengeli dağıtılmasını esas alan ipotek kredi yöntemleri geliştirilmiştir. Ayarlanabilir faiz oranlı ve değişken ödemeli ipotek kredileri buna örnek verilebilir.

S

Etkin bir konut finansman sisteminin varlığının bağlı olduğu faktörlerden geri ödeme süresinin uzun bir vadeye yayılmasını açıklayınız.

Satın alınacak taşınmazın bedelinin yüksek ve kişisel tasarrufun yetersizliği, kullanılan kredi tutarının büyük, vadesinin de uzun olmasına neden olmaktadır. Kredi kullananlar için vazgeçilmez bir unsur olan “uzun vade” kredi kurumları açısından sorun olabilmektedir, çünkü kredi kurumlarının finansal açıdan karşılaştıkları temel sıkıntı vade uyumsuzluğudur. Konut kredilerinin uzun vadeli karaktere sahip olması, buna karşın mevduatların kısa vadeli olması “vade uyumsuzluğu” problemini ortaya çıkarmaktadır. Vade uyumsuzluğu probleminin derecesi finansman kurumlarının kaynak toplama yöntemlerine göre değişiklik gösterecektir. Konut kredisi olarak verilen fonlar bireysel tasarrufların kısa vadeli mevduat şeklinde toplanmasıyla oluşturulabileceği gibi, düzenlenen ipotek kredilerinin ikincil piyasalarda satılması veya alacak haklarına karşılık ihraç edilecek menkul kıymetlerin pazarlanmasıyla da elde edilebilmektedir. Menkul kıymet ihraç ederek kaynak sağlayan finansman kurumlarında vade uyumsuzluğu problemi daha düşük derecelerdedir. Hangi kaynaktan ne ölçüde finansman sağlandığını konut piyasaların gelişmişlik göstergesi olarak da kabul edebiliriz. Günümüz dünyasında, sermaye ve gayrimenkul piyasalarının gelişmiş olduğu ülkelerde ezici bir çoğunlukla menkul kıymetlere dayalı finansman yöntemleri kullanılmaktadır. Finansman kurumunun fonlama maliyeti ile kredi faiz oranı arasındaki farkın (marjın) büyük veya küçük olmasıkredi türlerine göre de değişmektedir. Sabit faiz oranı veya değişken faiz oranının geçerli olduğu ipotekli konut kredilerinde bu oranın aynı olması mümkün değildir. Bu oran aynı zamanda yaşanılan ekonomik ortamla da ilgilidir. Faiz oranlarında yukarı yönlü bir hareketin çok sık yaşandığı durumlarda marjın daha büyük olması beklenir. İki oran arasındaki marjın çok düşük olması, risk algısının minimum düzeyde olduğunu ve kurumun kar marjının çok düşük olduğunun bir göstergesi olmaktadır.

S

Konut finansman sistemlerinden doğrudan finansman sistemini açıklayınız.

Konut sahibi olmak için kişisel tasarrufları yetersiz olan ve ek kaynağa ihtiyaç duyan bireylerin, bu ihtiyaçlarını kişisel ilişkilerle, kaynak fazlasına sahip birey veya kurumlardan temin etmeleri doğrudan finansman sistemi (directroute) olarak isimlendirilir. Sistemin en önemli özelliği, ihtiyaç duyulan ek kaynağın aracısız temin edilmesidir. İhtiyaç duyulan kaynak, genellikle insanların yakın ilişki içerisinde bulunduğu aile bireyleri, akraba ve arkadaş gibi yakın çevreden elde edilmektedir. Kaynağı tasarruf eden ve bu tasarrufu kullanacak bireyler, aracı olmaksızın bir araya gelmekte ve kullanım koşullarını görüşebilmektedirler.

Vadenin çok kısa olması durumunda çoğu zaman kullanım bedeli dahi istenmemektedir. Yakın aile çevresindeki bu dayanışma çoğu zaman vade bitiminde karşı tarafın finanse edilmesini de gerektirebilmektedir. Diğer bir ifadeyle karşılıklılık söz konusu olmaktadır. Uzun vadeli fon kullanımlarında belirlenen getiri oranı (örneğin faiz) ise piyasaya göre daha uygun olabilmektedir. Eğer kaynağın uzun süreler kullandırılması mümkün değilse, ara dönemde yeniden finansman yoluna gidilebilmektedir. Örneğin iki yıl gibi kısa bir süre için ödünç verilmiş kaynak, bu süre içinde yeterli mali güce kavuşamayan konut sahibinin tekrar kaynak arayışına girmesine neden olabilmektedir. Bu durumda farklı bir kaynaktan sağlanan fonlarla ilk borçlanmanın kapatılması gerekmektedir.

Doğrudan finansman sistemi genellikle konut sektörünün organize olmadığı gelişmekte olan ülkelerde yoğun bir şekilde kullanılmaktadır. Fakat çeşitli nedenlerle sağlıklı işleyiş kurallarından uzaklaşan, etkinliği kaybolan konut sektörüne sahip gelişmiş ülkelerde de geçici olarak kullanılmaktadır. Küçük çapta konut üretiminde bulunan ve müteahhit olarak isimlendirilen konut üretici ve satıcılarının kullandıkları belirli satış yöntemleri de çoğu zaman doğrudan finansman sistemini çağrıştırmaktadır. Örneğin, konut bedelinin belirli bir oranı peşinat olarak tahsil edilmekte ve kalan miktar için vade verilmektedir. Böyle bir pazarlama yönteminde müteahhitler konut satın alan bireyleri finanse etmektedir. Muhakkak ki kullanılan satıcı kredilerinin bir maliyeti olmaktadır. Bu maliyet peşin satış fiyatı ile vadeli fiyat arasındaki fark kadar olup, konut satın alan tarafa yansıtılmaktadır. Yöntemin etkinliği yarattığı fon kapasitesiyle doğru orantılıdır. Yöntemin kullanıma sunabileceği fon miktarı sınırlı olduğundan insanların kaynak ihtiyaçlarının tamamının bu yöntemle karşılanması mümkün değildir. Bu yönüyle doğrudan finansman sistemi yaygın değil, sınırlı bir uygulama alanına sahiptir.

S

Konut finansman sistemlerinden sözleşme sistemini açıklayınız?

Sözleşme sistemi, (contractualroute), konut satın almak isteyen fakat yeterli nakde sahip olmayan bireylerin, tasarruflarının ve kullandıkları kredilerin piyasa faiz oranlarının altında bir oranla işleme tabi tutulduğu bir konut finansman sistemidir. Yöntem, konut satın almak isteyen bireyin tasarrufunu finansman kurumunda bir hesaba yatırarak piyasa faiz oranının altında bir getiri elde etmesiyle işlerlik kazanmaktadır. Tasarruf belirli bir tutara ulaşana kadar hesapta kalmakta ve faiz kazanmaktadır. Konut satın alınmak istendiğinde, ihtiyaç duyulan ve tasarruf miktarına eklenecek tutar kredi kurumu tarafından karşılanmaktadır. Kredi olarak verilen tutarın faiz oranı piyasa faiz oranının altında bir oran olmaktadır.

Yöntem karşılıklı fedakarlığa dayanmaktadır. Diğer bir ifadeyle, sisteme en son giren bireyler sisteme daha önce giren bireyleri finanse etmektedir. Sisteme en son girenlerin tasarruflarının belirli bir büyüklüğe ulaşana kadar bekletildiği süre, eski katılımcıların finanse edildiği süreye eşit olmaktadır. Bu döngünün sürekliliği sisteme yeni giren katılımcıların sayısına bağlıdır. Yeni katılımcı sayısının fazla olması ve mevduat hesabında kalış sürelerinin uzaması daha uzun süreler kredi verilmesi imkanınısağlamaktadır. Sistemde konut satın almak isteyen birey, piyasa faiz oranlarının altında bir maliyetle kaynak kullanıyor gibi görünse de, elde ettiği avantajın alternatif bir maliyeti olacaktır. Bu maliyet, fonlarının mevduat hesabında kaldığı süre içerisinde, düşük değerlenmesi nedeniyle uğradığı getiri kaybına eşittir.

Sözleşme sisteminin yoğun olarak kullanıldığı Almanya ve Fransa’da bu sistemin tercih edilmesinin nedenleri arasında Almanya’da istikrarlı bir fiyat seviyesinin olması, tasarruf dönemi sona erdiğinde, konutun hemen satın alınmasını garanti eden tamamlayıcı kredilerin varlığı ve herhangi bir dönemde ödünç alandan daha fazla tasarruf sahibinin bulunması sayılabilir. Ayrıca hükümet tarafından ödenen tasarruf primlerinin varlığı da sistemin tercih edilmesi nedenleri arasındadır. Almanya ve Fransa örneğinde olduğu gibi tasarruf hesabı açtıran bireyler bekleme süresi sonunda, kamu tarafından verilen ilave sübvansiyonlarla istedikleri konutu alma imkanına sahip olmaktadırlar. Diğer ülke uygulamalarında sistemi cazip kılan ve bireyin konut edinme ihtimalini yükselten devletin sağladığı sübvansiyonlar olmaktadır. Sözleşme sistemine benzer konut finansman uygulamaları ülkemizde de sınırlı derecede uygulanmıştır. Örneğin, Türkiye Emlak Bankası konut edinmek isteyenlere 1988 yılına kadar tasarruf hesabı açtırarak belirli bir süre beklenilmesi sonucu, 15 yıl gibi uzun vadeli, düşük faizli konut kredisi kullandırmıştır. Yine Toplu Konut İdaresi, m2 büyüklüğüne göre, tasarrufların açılan hesapta 1 yıl süre ile tutulması şartıyla ferdi konut kredisi kullandırmıştır.

S

Konut finansman sistemlerinden mevduat finansman sistemini açıklayınız.

Mevduat finansman sistemi (depositfinancingsystem), mevduat toplayan finansal kurumların topladıkları mevduatın bir bölümünü veya tamamını konut kredisi olarak ihtiyaç sahiplerine vermeleri esasına dayanmaktadır. Finans sektörünün geliştiği ve konut finansmanı için kurumsal yapının oluşturulduğu ülkelerde finansal aracılık hizmetinde bulunan kurumlar, tasarrufların yatırıma yönlendirilmesi ve borçlanmanın borç alan ve veren birimler tarafından yapılması yerine finansal aracılar vasıtasıyla yapılması konusunda önemli inisiyatife sahip olmaktadırlar. Çeşitli ülke uygulamalarında ticari bankaların yanı sıra tasarruf bankaları, tasarruf ve kredi birlikleri, yapı topluluklarıve emeklilik fonları tasarruf sahiplerinden piyasa faiz oranıyla topladıkları fonları ihtiyaç sahiplerine konut kredisi olarak kullandırmaktadırlar.

Konut finansmanı için kurumsal bir yapının oluşturulamadığı ülkelerde tasarruflar genellikle bankacılık sisteminde kısa vadeli mevduat olarak değerlendirilmektedir. Bankacılık sisteminde toplanan bu mevduatlar farklı kredi türlerinde kullanılabileceği gibi konut kredisi olarak da kullanılabilmektedir. Kredi için talep edilen faiz oranı piyasa faiz oranı ve kredinin vadesiyle uyumlu bir oran olmaktadır. Talep edilen oran genellikle değişken faiz oranıdır, çünkü, finansal kurumlarının uzun vadeli ve sabit faiz oranlı mevduat toplayamamaları ve piyasa faiz oranlarındaki değişkenlik, konut kredilerinin değişken faizli olarak verilmesini zorunlu kılmaktadır. Ekonomik istikrarın olmadığı ekonomilerde kısa vadeli olarak toplanan kaynakların uzun vadeli konut kredisine dönüştürülmesi, finansal kurumların belirli risklere maruz kalmasına neden olmaktadır. Mevduatların vadeleriyle kredilerin vadeleri arasında var olan uyumsuzluk, piyasa faiz oranlarının değişmesiyle birlikte finansal kuruluşları zor durumda bırakmakta, hatta finansal kurumların iflasına dahi sebep olabilmektedir. Konut finansman piyasasında vade uyumsuzluğu nedeniyle yaşanmış olan sorunları, ne kurumlar tarafından kısa vadede iflası engellemek için uygulanan finansman teknikleri ne de hükümet tarafından geliştirilmiş olan yüksek tutarlı mevduat sigortası uygulaması çözebilmektedir. Verilmiş olan kredilerin faiz oranlarının sabit tutulmayıp belirli sürelerle ve belirli göstergeler esas alınarak yeniden belirlenmesi finansman kurumlarının karşı karşıya oldukları risklerin elimine edilebilmesi için alınabilecek en etkili önlem olmaktadır.

S

Konut finansman sistemlerinden ipotek bankası sistemini açıklayınız.

İpoteğe dayalı konut finansman sistemlerinde sermaye piyasalarını ön plana çıkaran iki model bulunmaktadır. Bunlardan birincisi, yaygın olarak kıta Avrupa’sında uygulanan ipotek bankacılığı (mortgagebanking) modeli ve diğeri de ipotekli konut finansmanı ikincil piyasalarına dayanan piyasa tabanlı ABD modelidir.

İpotek bankaları konut kredilerinde uzmanlaşmış kuruluşlardır. Mevduat yoluyla elde ettikleri fonlarıkonut kredilerine tahsis ederler. İpotek bankaları mevduat dışında da kaynak temini yoluna giderler. Örneğin tahvil ihracı önemli bir kaynak temin yoludur. Doğal olarak ipotek bankaları kalitesi yüksek varlıklara sahip olarak yüksek kredi notunu hedefler. Yüksek kredi notu sermaye piyasalarından daha düşük maliyetlerle borçlanma imkanı sağlamaktadır. İpotek bankacılığı sisteminde krediye konu gayri menkuller ipotek edilmekte ve ipoteğe dayalı olarak bankalar tarafından ihraç edilen tahviller vasıtasıyla uzun vadeli finansman imkanı yaratılmaktadır. İpotek bankacılığı sisteminde kredi veren kurumlarınkredileri vade sonuna kadar aktiflerinde taşımak yerine, kredilerden doğan alacaklarına dayanarak sermaye piyasasına menkul kıymet ihraç etmeleri ipotek bankacılığı faaliyetlerini klasik bankacılık faaliyetlerinden ayırmaktadır. Verilen kredilerden doğan alacak hakları bir havuzda toplanarak, bu kredilerin gelirleri teminat gösterilmekte ve tahvil ihraç edilmektedir.

İpotek bankacılığı sisteminden konut kredisi kullanan bireyler, faiz oranı riski gibi çeşitli risk unsurlarından korunabilmektedirler, çünkü sistemi finanse eden finansman araçları sabit faiz oranlı ihraç edilmektedir. Sabit faiz oranı kredi kullandıran kurumların kaynak maliyetlerinin güvence altına alınmasını sağlamaktadır. Bu nedenledir ki, kullandırılan kredilerde sabit faizli olmaktadır. Kredi faizi ile tahvil faizi arasında kurum karını da kapsayabilen bir marj belirlenir ve sürdürülebilir ise sistemin işlerliği güvence altına alınmaktadır. Faiz oranlarının sürekli artma eğiliminde olduğu durumlarda ipotek bankacılığı sisteminin etkinliğinde azalma meydana gelme olasılığı da bulunmaktadır.

İpotek bankacılığı sisteminin işlerliği ülkede gelişmiş bir sermaye piyasasının varlığına bağlıdır. İhraç edilen menkul kıymetlere yatırım yapacak bireysel ve kurumsal yatırımcıların var olmasının yanı sıra, menkul kıymetlerin likidite derecesini artıracak ikincil piyasa işlemlerinin de gelişmiş olması gerekmektedir. Ayrıca ipotek bankacılığı finansman modelini geliştirmek isteyen hükümetlerin menkul kıymet taraflarına çeşitli vergi avantajları sağladıkları da görülmektedir. Bu avantajların bir bölümü menkul kıymeti ihraç eden kuruma aittir. Avantajlar, kurumların borçlanma maliyetlerini düşürecek ve sektöre daha ucuz kaynak aktarılmasını sağlayacak vergi avantajları tanınması şeklinde olabilmektedir. Avantajların diğer bölümü de menkul kıymetlere yatırım yapan bireysel veya kurumsal yatırımcılara aittir. Örneğin portföylerinde bu tür menkul kıymetleri tutan yatırımcılara vergi avantajları sağlanabilmektedir.

S

İpotek bankacılığı sisteminin fonksiyonlarını açıklayınız.

İpotek bankacılığı sisteminde dört ayrı fonksiyonun bir araya geldiği görülmektedir. Bunlar; yönlendirme, fonlama, kredi satışı ve hizmet fonksiyonudur. Bu dört fonksiyon ipotek bankacılığı sistemini meydana getirmektedir.

• Yönlendirme sürecinde kurumlar öncelikle kredi paketi ve değerlendirme raporunu oluşturmakta ve kredi satış çabalarını yerine getirmektedirler.

• Fonlama aşaması, kredi olarak verilecek kaynakların toparlanması, kaynak yaratılmasısürecidir.

• Kredi satışı fonksiyonunda ise, kredilerin hangi niteliklere sahip olacağı, örneğin faiz oranlarının veya vadelerinin ne olması gerektiği, ne tür teminatların alınabileceği, ödenmeme riski veya erken ödenme riski durumunda ne tür davranışın sergileneceği, kısaca kurumun karşılaşılabileceği risk unsurlarına karşı ne tür önlemlerin alınabileceği ile ilgili düzenlemeler yapılmaktadır.

• Son fonksiyon hizmet fonksiyonudur. İpotek bankaları vade tarihine kadar kredilerin geri dönüşü ile ilgili işlemleri yapmakta ve gerekli hizmetleri vermektedirler.

S

Almanya konut finansmanı sistemini açıklayınız.

Almanya’da ipotek bankacılığı, sözleşme sistemi ve sermaye piyasası finansmanı ağırlıklıbir uygulama vardır. İpotek bankaları ağırlıklı olarak ihraç edilen menkul kıymetlerden sağlanan fonlarla finansman sağlamaktadırlar. Konut kredilerinde % 50’lere varan öz kaynak istenilmektedir. Tüketici satın alacağı konut bedelinin yaklaşık yarısını özel tasarrufu ile karşılamakta, kalan kısım bankadan kredi olarak kullanılmaktadır. Bankaların uzun vadeli kaynak gereksinimi ise “pfandbrief” adı verilen ipotekli bononun ihracıyla sağlanmaktadır. Krediler genellikle uzun vadeli ve sabit faizli olmaktadır. İpotek bankaları kullandırdıkları konut kredilerini bir havuzda toplayarak bunların gelirlerine istinaden menkul kıymet ihraç etmektedirler. İpotek bankacılığının Almanya uygulamasında, ipotekli konut kredilerinin bilanço dışına taşınmasına ve yüksek kaliteli varlıkların satılarak bilanço dışına çıkarılmasına izin verilmemektedir. Pfandbrief sisteminde banka öncelikle kredi talep edenin gösterdiği taşınmazlar üzerine ipotek koydurmakta ve sadece ipotek miktarı kadar kredi açmaktadır. Daha sonra banka, kredi miktarına uygun bir tutarda ihraç edilen pfandbrief’ları sermaye piyasasında satmaktadır. Banka, ipotekli konut kredisini kullandırmakla başlayan ve pfandbrief’lerin satışına kadar geçen süre içerisinde kendi öz kaynaklarını kullanmak zorundadır. Böyle bir durumda, menkul kıymetleri satın alan yatırımcılara ödemelerin garanti edilebilmesi için bankanın sürekli olarak yeni ipotekli konut kredisi yaratabilmesi gerekmektedir. Almanya konut finansman sistemi 1980’lerde ABD’de başlayan menkul kıymetleştirme uygulamalarında da etkilenmiş ve menkul kıymetlerin kaynak şirketin iflasından etkilenmemesi gibi önemli uygulamaları kanunlarına ilave etmişlerdir.

S

İngiltere konut finansman sistemini açıklayınız.

İngiltere’de konut sektörünün finansmanı yapı birlikleri, konut birlikleri, bankalar ve yerel kurumlar tarafından sağlanmaktadır. 1800’lu yılların başlarından itibaren İngiltere’de özel ihtisas bankacılığı yapan yapı kurumları ipoteğe dayalı konut kredisi kullandırmaktadır. Tasarruf ve kredi piyasalarında korunan söz konusu kurumlar, konut kredilerinde piyasa faiz oranlarının altında faiz oranıuygulayarak, konut edinilmesini kolaylaştırmıştır. Ancak tıpkı ABD’deki gibi, 1980 sonrasında yapıkurumlarına tanınan ayrıcalıkların azalmasıyla ticari bankaların ipoteğe dayalı konut kredisi sektöründeki etkinlikleri artmaya başlamıştır. 1986 yılından sonra İngiltere piyasasında ABD’deki ipotekli konut piyasası aracılarına (mortgage broker) benzer merkezi ödünç vericilerin (centralizedlenders) ortaya çıkmasıyla, konut piyasası ağırlıklı olarak menkul kıymet ihracı ile finanse edilmeye başlanmıştır.İngiltere’de kullandırılan konut kredilerinin yaklaşık 1/3’ü ikincil piyasalara yapılan İTMK ve İDMK ihraçlarından sağlanırken, geri kalan kısmı bankacılık sistemi mevduatlarından sağlanmıştır. Uzun vadeli olarak kullandırılan kredilerde taşınmazın değerine ve tüketicinin gelirine oranlanmış bir üst limit bulunmamaktadır. Tüketicinin gelirinin 3 katı kadar kredi kullanılabilmektedir. Kredi tutarı taşınmazın değerinin %100’üne ulaşabilmektedir. kredi/değer oranının yükselmesi kredi faiz oranlarının da artmasına neden olmaktadır.

S

İpotekli Konut Finansman Sistemi’nin yaygınlaşarak konut finansmanında etkin bir şekilde kullanılması doğrudan veya dolaylı birçok etkinin ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Bu etkiler ana hatlarıyla özetleyiniz.

• Konut sahibi olabilmek için uzun yıllar beklemek, tasarrufta bulunmak gerekmemektedir.İnsanlar konut kredileriyle daha genç yaşta konut sahibi olabilmektedirler.

İKFS’nin gelişmesi gayrimenkul değerleme işleminin profesyonel insanlar tarafından yapılmasına ve piyasada gerçek değerler üzerinden alım satım yapılmasına neden olmaktadır.
İKFS konut piyasasında kurumsallaşmanın önünü açmakta, piyasadaki işlemlerin uzman kurumlar tarafından yapılmasına neden olmaktadır.
İKFS ticari hayata canlılık getirmektedir. Konut ticaretini artırmaktadır. Konut alım satımının artması başta iş piyasası olmak üzere inşaat sektörüyle alakalı birçok sektöre doğrudan veya dolaylı destek sağlamaktadır.
İKFS’ler toplu konut üretimini desteklemekte, toplu konut üretimi de standardizasyonun artmasına neden olmaktadır. Standardizasyon konut üretimindeki kaliteyi artırmakta, inşaatların daha kısa sürede tamamlanmasını sağlamakta, büyük projelerin uygulanma şansınıyükseltmekte, şehirlerin modern bir görüntüye kavuşmasında etkili olmaktadır.
Başlangıçta konuta olan talep konut fiyatlarını artırıyor gibi görünse de, uzun dönemde konuta olan talep arzın artmasına neden olmakta, konut fiyatları uzun vadede dengeye gelmektedir.

S

Gayrimenkul Analizi, gayrimenkul değerinin günün rayicine göre belirlenmesine yönelik bir çalışmadır. Sonuçlarından borç verenin, kredi kullananın, sigorta şirketinin ve yatırımcıların karar verme sürecinde faydalandıkları temel bir çalışmadır. Gayrimenkul analizi sonucu elde edilen bulgular, gayrimenkule ilişkin alınacak kararın esasını oluşturmaktadır. Satın alınmak istenen gayrimenkul için yapılan değerlendirme pazara ait unsurların ve mali unsurların değerlendirilmesinden meydana gelmektedir. Pazara ait çalışma arz ve talep koşulları açısından yapılmaktadır. Gayrimenkulün nitelikleri, konumu, iş ve yaşam merkezlerine olan mesafeleri değerlendirmeye tabi tutulmaktadır. Talep ekonomik ve demografik faktörlerin bir fonksiyonudur. Bu yalnızca insan sayısı olarak değil, gelir düzeyi, yaşdağılımı ve iş fırsatları açısından da yapılır. Arz açısından analiz ise mevcut yapının ve geleceğe ait beklentilerin bir değerlendirmesini içerir. Değerlendirmenin bir bölümünü oluşturan mali analiz çalışması, gayrimenkulün gelir sağlama potansiyeli ve işletme masrafları açısından yapılır. Gayrimenkul analizini daha detaylı incelendiğinde, değerlemenin ardışık altı aşamalı sistematik bir çalışmadan meydana geldiğini görülmektedir. Bu aşamalar nelerdir?

Gayrimenkul analizinde öncelikle, analize konu olan mülkün fiziksek ve yasal kimliği tespit edilir. Gayrimenkulün fiziksel kimliğinin tespiti, gayrimenkulü satın almak isteyen ve onun değerlendirmesini yapan kişiye değer tespiti için net bir sınır çizer. Örneğin metro istasyonuna 2 km veya araştırma hastanesine 3 km mesafede, imarlı 550 m2 şeklindeki bir tanımlama değerlendirme yapılacak gayri menkulün fiziksel sınırlarının belirlenmesinde önemli olmaktadır. Fakat, fiziksel tanımlamadan ziyade yasal tanımlama yatırımcı açısından daha önemli olmaktadır, çünkü resmi kayıtlardaki gayrimenkulün tanımı, mülkiyet hakkının el değiştirmesi açısından geçerli olanıdır.
İkinci olarak, değerlendirilecek ya da değer biçilecek olan mülkiyet hakları tespit edilir. Örneğin, değer biçilen mülkiyet hakları mülkün ya da kiralanan bir gayrimenkulün sınırlı mülkiyet hakkını içerebilir. Gayrimenkul üzerinde başkalarına ait haklar olabilir. Hakların tamamı ya da bir kısmı kısıtlanmış veya başka insanlara transfer edilmiş olabilir. Bu nedenle gayrimenkulün tamamının değerlendirilmesi yerine, kısmi değerlendirmenin yapılması doğru değer tespiti için zorunluluktur.
Üçüncü olarak, değerlendirmeyi yapan kişiler değerlendirmenin amacını tespit ederler. Değerleme daha çok gayrimenkulün pazar değerinin belirlenmesine yönelik bir işlem olmakla birlikte, vergi değerinin belirlenmesi için de yapılmaktadır. Değerleme, konut kredisi verme veya yatırım kararları için taşınmazın pazar değerinin tespit edilmesinin yanı sıra, taşınmazın istimlak edilmesi gibi başka amaçlar için de yapılabilmektedir.
Dördüncü aşama, değerlendirmeyi yapan kişilerin değer tahmininin geçerli olduğu tarihi belirlemelerine aittir. Pazar koşulları zaman içinde değiştiği için, tahmin belirli bir tarihle ilgili olmalıdır.
Beşinci aşamada değerlendirmeyi yapan kişiler pazar verilerini toplayıp analiz yapmaktadırlar. Değerlendirme sürecinde, ciddi ölçüde pazar verisi toplanmalı ve analiz edilmelidir. Kiralar, maliyetler, mülkün boş kalacağı zaman, arz ve talep faktörleri, masraflar ve mülk değerleri üzerinde önemli bir etkisi olduğu düşünülen diğer bütün veriler, bir değer tahmininde toplanmalı, özetlenmeli ve analizci tarafından yorumlanmalıdır. Toplanan verilerin değerleme yapan kişinin ulaştığı sonuç ve emlak değeri üzerinde etkili olan bilgiler olması gerekmektedir. Değerleme işleminin ciddiyeti açısından, değere zemin oluşturan verilerin toplanması ve yorumlanması zorunludur.
Son aşamada değer tahminini elde etmek için uygun yöntemler kullanılır. Değer tahmin edilirken değerlendirmeyi yapan kişi tarafından kullanılan yöntemler kullanıcı tarafından anlaşılmalıdır. Bu yöntemlerin açıklığı ve anlaşılırlığı, kullanıcının uygun pazar verilerini kullanılıp kullanmadığını ve bu değer tahmini yapılırken uygun tekniklerin uygulanıp uygulanmadığını görmesi açısından daha iyi bir pozisyona sahip olacaktır.

S

Menkul kıymetleştirme işleminde görev alan kurumlardan yatırım bankalarını açıklayınız.

Yatırım Bankaları, türetilen menkul kıymetlerin yatırımcılara satışında görev alan kurumlardır. Yatırım bankaları iki farklı yöntemle menkul kıymetleri pazarlayabilirler. Birinci yöntemde menkul kıymetlerin tamamı yatırım bankaları tarafından satın alınır. Yatırım bankaları müşterilerine menkul kıymetleri pazarlar. Bu yöntem menkul kıymet ihraççısı açısından yüzde yüz satış garantisi demektir. Satılamama riskinin olmaması yatırım bankası ile yapılan araçlık yüklenim antlaşmasının maliyetini de artırmaktadır. İkinci uygulama şekli yatırım bankalarının menkul kıymet yatırımcıları ile ihraççısını bir araya getirerek satışın yapılmasına katkı sağlamasıdır.

S

Menkul kıymetleştirme işleminde görev alan kurumlardan özel amaçlı kurumları açıklayınız.

Özel Amaçlı Kurum, kredi veren kurumdan veya kaynak firmadan aldığı kredileri menkul kıymetleştiren kurumdur. Özel amaçlı kurum sınırlı bir amaç için kurulmuştur. Bu amaç ihracıgerçekleştirmektir. Bu amaç dışında herhangi bir faaliyeti yoktur. Örneğin borçlanma yapamazlar. Özel amaçlı kurum iflas riskinden arındırılmıştır. Kredi veren kurumun direkt menkul kıymetleştirme yapmasınedeniyle ortaya çıkabilecek riskler özel amaçlı kurumla aşılmaya çalışılmaktadır. Menkul kıymetlerin kredi veren kurum tarafından ihraç edilmesi durumunda, örneğin hem konut kredileri kaynaklı riskler kurum üzerinde kalmakta, hem de ihraç ettiği menkul kıymetler nedeniyle menkul kıymetleri satın alan yatırımcıların haklarını koruyan kurum aynı olmaktadır. Ortaya çıkabilecek risklerin ayrıştırılmasıamacıyla özel amaçlı kuruma ihtiyaç duyulmaktadır. 5558 sayılı kanunda bu kurum ipotek finansman kurumu olarak isimlendirilmektedir.

S

Avrupa’da konut kredisi kullandıran kurumların ve tüketici birliklerinin uymaları gereken etik ilkeler Avrupa Komisyonu’nun yayınlamış olduğu bir bildirgeye konu olmuştur. “Konut Kredileri İçin Sözleşme Öncesi Bilgilere ilişkin İhtiyari Davranış Kuralları Hakkında Tavsiye” isimli bildirgede Avrupa’daki Tüketici Birlikleri ile Avrupa Kredi Sektörü Birlikleri tarafından kabul edilen ve konut kredisi veren kuruluşlarca uygulanması tavsiye edilen etik ilkeler açıklanır. Etik ilkeler iki bölümden oluşmaktadır. Bu iki bölümü kısaca özetleyiniz.

Birinci bölümde ilkelerin uygulanması ve izlenmesine ilişkin koşullar bulunmaktadır. İkinci bölümde ise ilkelerin içeriği; tüketicilere sağlanacak bilgilerin içeriği hakkındaki hususlar yer almaktadır. Bu bölümdeki bilgiler şunlardır:

• Sunulan konut kredileri hakkında genel bilgiler:

Kredi Kurumu:
1. Kredi kurumunun kimliği ve adresi.
2. Gerekirse, aracı kurumun kimliği ve adresi.
Konut Kredisi:
1. Konut kredisinin kullanılabileceği amaçlar.
2. Teminat formu.
3. Tüketici için etkileri ve sonuçları da dahil, sabit ve değişken faiz oranlı ürünler arasındaki farkların kısa bir tanımıyla birlikte, konut kredisi tiplerine ilişkin tanımlar.
4. Faiz oranı tipleri: sabit, değişken veya bunların bir kombinasyonu.
5. Tipik bir konut kredisinin tüketici açısından maliyetine ilişkin bilgiler.
6. İdari giderler, sigorta giderleri, hukuki giderler ve aracı kurum giderleri gibi çeşitli maliyet unsurları ve kalemlerinin bir listesi.
7. Kredinin kredi kurumuna geri ödenmesi için mevcut farklı seçenekler (varsa, geri ödeme taksitlerinin adedi, sıklığı ve meblağı da dahil).
8. Bir gayrimenkul değerlemesine gerek olup olmadığı ve gerek varsa, değerlemenin kim tarafından yapılacağı.
9. Konut kredisi faizleri üzerinden vergi avantajları veya mevcut başka kamusal sübvansiyon ve yardımlar hakkında genel bilgiler ya da gereken ek tavsiyelerin nereden alınabileceği hakkında bilgiler.
10. lgili ise, yansıtma süresinin uzunluğu.
11. İlgili kurumun “kurallara” bağlı olduğu teyidi ve bu kuralların bir suretinin ilgili kurumda bulunduğunun teyidi.
12. Erken geri ödeme imkanının bulunup bulunmadığı (varsa, erken geri ödeme koşulları).

S

“Avrupa Standart Bilgi İlanı” kapsamında ön sözleşme aşamasında tüketicilere sunulması gereken bilgilerden "ürünün tanımı"nı açıklayınız.

Bu bölümde, ürünün kısa ve açık bir tanımı verilmelidir. Bir gayrimenkul ipoteği mi yoksa yaygın kullanılan başka bir teminat mı olduğu açıkça belirtilmelidir.

Teklif edilen ürünün sadece faiz ödemeli ve defaten anapara geri ödemeli bir konut kredisi mi (yani, anaparanın vade sonunda tek seferde ödendiği kredi) yoksa düzenli geri ödemeli bir konut kredisi mi (yani, konut kredisi vade süresi boyunca faiz ve anapara ödenen kredi) olduğu açıkça belirtilmelidir.

Konut kredisi koşullarının tüketicinin belirli bir anapara meblağı ödemesine bağlıolup olmadığı (konut alım bedelinin belli bir yüzdesi olarak da ifade edilebilir) açıkça belirtilmelidir.

Konut kredisi koşullarının bir üçüncü şahıs garantisine bağlı olduğu durumlarda, bu da açıkça belirtilmelidir.

KONUT FİNANSMANI, AB'DEKİ DURUM VE TÜRKİYE'DE KULLANILAN FİNANSMAN